지목을 바꾸면 땅의 가치가 달라진다

 

 

 

농지의 용도를 변경하는 법

지목 변경은 「공간정보의구축및관리등에관한법률」 제81조에 따라 이뤄집니다. 아래의 사유가 발생한 날로부터 60일 이내에 토지소유자가 지적소관청에 신청하면 됩니다.

 

1. 「국토의계획및이용에관한법률」과 같은 관계볍령에 의해서 토지의 형질변경 등의 공사가 준공된 경우
2. 토지 또는 건축물의 용도가 변경된 경우
3. 도시개발사업 등의 원활한 사업 추진을 위하여 사업시행자가 준공 전에 토지합병을 신청하는 경우

 

또한 토지이음(http://www.eum.go.kr/) 등을 이용해 먼저 토지이용계획확인원을 살피고, 지목에 따라 가능한 건축행위 여부와 건축물의 종류를 알아봐야 합니다. 농지를 집이나 창고, 공장용지로 바꾸어 해당 용도로 사용하려면 농지를 다른 용도로 사용하겠다는 농지전용허가 신청서를 시·군·구청에 제출하여 허가를 받아야 합니다. 또한 임야에 주택, 창고, 공장을 지으려면 산지전용허가를 받아야 하는데 사업계획서, 산지내역서, 지형도, 임야도 등 농림부령이 정하는 서류를 제출해야 합니다.

토지의 형질을 변경한 다음 실제 용도에 맞는 건물을 지어서 사용승인을 받아야 대지나 창고용지, 공장용지로 지목이 바뀝니다. 지자체 별로 방식이 조금씩 다르므로 지목 변경을 위해서는 해당 토지의 관할 관청에 문의를 해보는 것이 좋습니다.

농지전용(산지전용) 허가 → 형질변경(토목공사나 부지 조성) → 건축물 건축 → 지목 변경

 

 

농지를 공장용지로 바꾸기 위한 농지보전부담금

우리나라 법은 농지에 대해 사소 엄격한 편입니다. 식량자급의 기반을 유지하려면 농지를 지켜야 한다는 논리에 따라 농지를 다른 용도로 전용하려는 사람에게는 비용을 부과합니다. 이것을 「농지보전부담금」이라고 합니다.

농지를 전용할 때는 「농지법」 시행령 제53조에 따라 다음과 같은 금액이 부과됩니다. 단, 「농지법시행규칙」 제47조의 2에 따라 개별공시지가 상한금액은 ㎡당 5만 원(평당 약16만5,000원)까지만 부담됩니다. 

농지보전부담금 = 개별공시지가 × 30% × 전용면적(㎡) × 감면율(해당되는 경우에만)

 

예를 들어 ㎡당 개별공시지가 4만8,000원인 농지 400㎡를 전용하여 건폐율 40%에 해당하는 160㎡의 땅 위에 건물을 짓는다고 합시다. 이 경우 농지보전부담금은 약 576만 원으로 계산됩니다.

농지보전부담금  = 개별공시지가 4만8,000원 × 30% × 전용면적 160㎡ × 감면율 = 약 576만원 × 감면율

 

이때 감면율은 모두에게 적용되는 것이 아니라 다음과 같은 경우에만 적용되므로 유의히기 바랍니다.

 

1. 도로·철도 등 공공시설, 산업단지 등 중요 산업시설, 농·어업용 시설을 설치하는 경우
2. 농업인 주택, 농·축산업용 시설, 농·수산물 유통·가공 시설, 어린이놀이터, 마을회관 등 농업인의 공동생활편의시설, 농·수산 관련 연구시설과 양어장·양식장 등 어업용 시설을 설치하기 위하여 농지를 전용받은 경우

 

 

임야를 공장용지로 바꾸기 위한 대체산림자원조성비

임야를 전용할 때에도 다른 산림을 조성하기 위한 비용, 즉 '대체산림자원조성비'를 내야 합니다. 임야의 전용비용은 농지와 조금 다른 방식으로 계산되는데 공식은 다음과 같습니다.

대체산림자원조성비 = 산지전용 또는 일시사용 허가면적 × {㎡당 부과금액 + 개별공시지가의 1%}

 

이때 ㎡당 부과금액은 임야의 종류에 따라 달라집니다. 2019년 기준으로 준보전산지의 4,800원, 보전산지의 6,240원, 산지전용제한지역은 9,600원입니다. 여기에 개별공시지가의 1%에 해당하는 금액을 더하는데 이때는 ㎡당 4,800원이 상한금액입니다. 따라서 가장 까다로운 산지전용제한지역이라도 최고 금액은 ㎡당 1만4,400원(9,600원 + 4,800원)입니다.

예를 들어, 개별공시지가 2만5,000원짜리 준보전산지 900㎡를 소유하고 있는데 그중 500㎡(약 150평)를 전용하려고 한다면 대체산림자원조성비는 252만5,000원이 나옵니다.

대체산림자원조성비 = 전용면적 500㎡ × {준보전산지 전용비 4,800원 + 개별공시지가의 1%인 250원} = 252만5,000원

 

일반적으로 농지보전부담금에 비해 대체산림자원조성비가 더 적습니다. 그러므로 전용비만 생각한다면 농지만 임야 중에서 임야의 전용허가를 받는 것이 유리해 보입니다. 하지만 임야는 대부분 경사가 있죠. 그래서 실제로 건물 지으려고 하면 땅을 고르고 다지는 토목공사가 필요합니다. 이 비용까지 생각한다면 농지와 임야 중에 어느 것에 투자하는 게 좋다고 섣불리 말하기 어렵습니다. 참고로, 「산지관리볍」 제38조에 의거해서 660㎡ 이상의 산지를 전용하려면 복구비를 미리 지자체에 예치해야 하므로 부담이 됩니다. 소규모 개발인 경우에는 이 범위를 넘지 않는 것이 유리할 것입니다.

지목을 변경하여 등기한 뒤 진행하는 경우는 등기소에 본인이나 대리인이 위임장을 들고 관청 내의 지목변경신청서를 작성해야 합니다. 그다음 관계법령의 허가를 득하여 공사가 준공되었음을 증명하는 서류와 국·공유지의 용도 폐지 또는 사실상 공공용으로 사용하지 않음을 증명하는 서류, 토지의 사용목적 또는 용도가 변경되었음을 증명하는 서류가 필요합니다. 또 본래 지목이 무엇인지에 따라 개발행위 허가비용이 정해져 있으므로 해당 관청에 사전에 문의를 해보는 게 가장 정확합니다.

많은 분이 '건물은 지목이 대지인 땅에만 지을 수 있다'고 생각하는데, 실제로는 몇 가지 번거로움이 있을 뿐 28개 지목 어디에도 집을 지을 수 있습니다. 앞서 말한 대로, 지목은 반드시 그 목적으로만 사용하라고 강제하는 것은 아닙니다. 특시 이미 지목과 다르게 활용되고 있는 땅이라면 지목을 변경하는 것이 더 수월하고, 그만큼 충분한 수익을 올릴 수 있습니다.

 

 

 

 

 

산림청 자료 : https://www.forest.go.kr/

산림청

 

 

 

지목(地目)

필지의 목적에 따라 분류해 놓은 것을 의미한다. 지번 앞에 붙어 행정상 분류가 가능케 하는 역할을 한다. 각 국가에 따라 다르게 운영되며, 대한민국의 경우 28개의 지목이 있다. 대지, 밭, 수로 등의 지목이 전세계적으로 존재한다.

 

 

 

 

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