토지 경매와 공매의 진행 과정

 

 

경매와 온비드 공매의 기본적인 구조는 비슷하지만 실제 진행되는 과정에 차이점이 있습니다.

 

 

법원 경매와 온비드 공매의 차이점

	법원 경매	온비드 공매
관련법	민사집행법	국세징수법
채무자-채권자	개인 - 개인(금융기관)	개인 - 국가(세무당국)
입찰 장소	물건지 관할 법원	인터넷 온비드 사이트
입찰 방식	기일입찰 (정해진 시간에 입찰 후 현장에서 개찰)	기간입찰 (약 3일간 입찰 후 개찰 결과 발표)
유찰 시 저감률	회차당 20~30%씩	회차당 10%씩
회차 간 간격	약 1개월	약 1주일
잔금납부 기한	낙찰 후 약 1개월	낙찰 후 약 1주일~1개월 (금액에 따라)
인도명령 방식	인도명령 즉시 신청 가능	명도소송 후 승소해야 인도명령 신청 가능

 

입찰 방식

경매는 입찰할 때 직접 법원에 가서 해야 하지만 공매는 인터넷을 통해서 입찰할 수 있습니다. 경매에서는 서울에 사는 사람이 부산에 소재한 물건에 입찰하려면 입찰기일에 맞춰 부산 법원으로 가서 직접 입찰표를 내야 합니다. 혹은 대리인이 위임장을 작성해서 함께 제출할 수 있습니다. 그리고 입찰이 끝나면 현장에서 바로 개찰(입찰표를 열어 봄)해서 결정이 납니다.

반면 공매는 온비드 홈페이지를 통해서 입찰을 하고, 기간도 하루가 아니라 정해진 기간(대략 3일간) 이내에만 하면 되므로 좀 더 편리합니다. 직장인들에게는 어쩌면 공매가 더 적합한 투자 방법일 수도 있습니다.

 

유찰 시 저감률

경매나 공매에서는 입찰할 금액의 상한선은 정해져 있지 않지만 하한선은 정해져 있습니다. 각 물건마다 최소 얼마 이상의 금액으로는 입찰해야 한다고 정해진 금액이 있는데 이것이 최저입찰가격(최저가)입니다.

물건이 경·공매에 처음 나왔을 때의 최저가는 감정평가가격(감평가)의 100%가 기본입니다. 감평가는 해당 물건가치가 얼마인지를 감정평가사들이 정해진 철차에 따라 평가한 금액인데 대부분은 시세와 비슷한 수준에서 결정되지요.

하지만 정도의 차이는 있어도 문제가 있어서 경매나 공매에 나온 물건을 시세대로 낙찰받으려는 사람은 별로 없을 겁니다. 그래서 첫 회차에서는 아무도 입찰하지 않는 경우가 많은데 그러면 이 물건은 유찰, 즉 다음에 다시 매각하기로 결정이 됩니다. 그렇게 해서 다음 회차로 넘어가게 되면 최저가가 낮아집니다. 즉, 이제부터는 감정평가보다 더 낮은 가격에 입찰을 할 수 있게 되지요.

경매에서는 유찰이 되면 기존 회저가에서 20% 내지 30%가 저감된 가격으로 최저가가 매겨집니다. 예를 들어, 감평가 1억 원짜리 부동산이라면 1회차에 써낼 수 있는 최저가는 1억 원이지만, 한 번 유찰되어서 20%가 저감된다면 2회차에서 감평가의 80%인 8,000만 원부터 써낼 수 있고, 3회차에서 한 번 더 80%를 적용한 6,400만 원부터 써낼 수 있다는 뜻입니다. 저감률은 지역마다 다릅니다.

온비드 공매는 저감률이 회차당 10%p씩입니다. 즉, 감평가 1억 원짜리 부동산이라면 1회차의 최저가는 100%인 1억 원, 2회차에서는 90%인 9,000만 원, 3회차에서는 80%인 8,000만 원이 됩니다.

경매는 한 번에 30%까지도 저감되는데 공매는 10%씩밖에 저감되지 않으니 공매가 더 불리해 보일 수 있지만, 사실은 그렇지 않습니다. 진행되는 속도가 다르기 때문이지요. 경매는 한 번 유찰되면 다음 입찰기일까지 약 한 달 정도 걸립니다. 반면 온비드 공매는 일주일마다 입찰기일이 잡힙니다.다시 말해, 경매는 대략 한 달에 20% 내지 30% 꼴로 저감된다면 공매는 매주 10%씩 저감되어 한 달에 40% 정도가 저감되는 셈입니다.

 

잔금납부기한

경매와 공매는 모두 입찰할 때 최저가의 10%에 해당하는 금액을 입찰보증금으로 납부해야만 입찰할 것으로 인정합니다. 패찰, 즉 낙찰이 안 되면 이 금액을 돌려받고, 낙찰이 되면 이 금액은 법원이나 캠코가 보관합니다. 그리고 본인이 써낸 낙찰가에서 입찰보증금을 뺀 나머지 금액(잔금)을 납부해야만 소유권을 넘겨받을 수 있지요.

그런데 잔금을 납부하는 기간이 경매와 공매가 다릅니다. 경매에서는 낙찰이 되면 7일간의 매각허가결정기일이 주어지고, 다시 7일간의 매각허가확정기일을 거친 뒤에 잔금납부기일이 주어집니다. 그래서 최종적으로 잔금을 납부할 수 있는 기간까지 대략 한 달이 조금 넘게 주어지는데, 물론 그전에 납무를 해도 상관없습니다.

온비드 공매는 낙찰 후 4일이면 매각결정통지서를 받게 되는데 여기에 잔금납부기일이 명시되어 있습니다. 낙찰대금이 3,000만 원 미만일 경우 7일 이내, 3,000만 원 이상이면 30일 이내로 잔금을 납부해야 하고 마찬가지로 그전에 납부해도 상관없습니다. 보통 납부최고기일까지 10일 정도가 더 주어지지만 어쨌든 경매에 비해 공매가 훨씬 빠르게 시행되는 것이지요.

경매와 공매 둘 다 잔금납부일 이내에 금액을 납부하지 않을 경우 입찰보증금을 몰수당합니다. 경매에서는 잔금납부일이 지났더라도 새롭게 잡힌 재매각기일 3일전까지는 연체이자를 부담하고 납부함으로써 소유권을 얻을 수 있지만, 공매는 납부최고기일이 지나면 잔금납부를 할 수 없습니다.

 

인도명령제도 유무

이처럼 경매에 비해 온비드 공매가 훨씬 절차가 간편해 보이는데, 어째서 경매도다 공매의 경쟁률이 낮은 것일까요? 가장 큰 이유는 경매에는 인도명령제도라는 것이 있는 반면에 공매에는 그런 것이 없기 때문입니다.

인도명령제도란 인도(引導), 즉 재산을 넘겨주라고 법원이 점유자에게 명령하는 것을 말합니다. 낙찰자 입장에는 점유자가 하루라도 빨리 나가주는 게 좋지만 여러 가지를 요구하면서 나가지 않으려고 버티면 참 곤란합니다. 어느 정도 이사비를 줘서라도 해결하면 좋은데 상대방이 너무 무리한 요구를 하거나 아예 말이 통하지 않는다면 협상이 이뤄질 수가 없지요. 이럴 때는 법원에 인도명령을 내려달라고 요청하는 수밖에 없습니다. 인도명령조차 듣지 않는다면 강제집행이 가능합니다.

그런데 경매에는 특별한 경우가 아니라면 신청을 통해 법원이 점유자에게 해당 부동산을 인도하라고 명령을 내려줍니다. 반면 공매에서는 인도명령을 받기 위해서 명도소송을 거쳐야 합니다. 명도소송에서 승소해야만 인도명령이 내려지고 강제집행도 할 수 있는 것이지요.

간단한 인도명령제도에 비해 명도소송은 시간이 몇 개월이 더 소요될 뿐만 아니라 소송이라는 것 차체로 부담을 느끼는 사람이 많습니다. 그래서 경매보다 공매에 도전하는 사람이 적고 경쟁률도 낮은 것입니다. 하지만 명도소송 역시 반드시 판결까지 가지 않는 경우가 많습니다. 점유이전금지가처분신청과 채권가압류 등을 활용해서 다소 수월하게 진행하는 것이 가능합니다. 그러니 무조건 꺼리지 말고 적극적으로 도전해보는 자세도 필요합니다.

 

 

 

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