부자주주의 투자공부

해당 지역에 임장을 가면 부동산에 꼭 방문해야 한다. 구역이 지정되었다면 구석구석 방문하는 것이 좋다. 매도자가 물건을 내놓을 때 보통 본인의 집과 가까운 부동산에 내놓는 경우가 많기 때문이다. 재개발 구역의 특성상 낡은 동네일 것이고, 빌라의 비중이 높을 것이므로 아파트처럼 가격대가 높지 않아 공동중개를 안 하는 매물도 많다. 부동산의 겉모습이 허름해 보인다고 해서 그냥 지나치지 말자. 그런 곳일수록 주민들과 유대관계가 돈독해서 알짜매물을 더 많이 보유하고 있을 수 있다. 부동산 사장님과 수다 떤다는 마음으로 방문한다 낮선 동네에 가서 부동산 문을 열고 들어가는 게 쉽지만은 않다. 사지도 않는데 왔다며 날카로운 반응을 보일까 두려울 것이다. 부동산 방문을 너무 어렵게 생각하지 말자. 방문자가 없어 심심..

부동산 투자를 할 때 현장에 직접 가서 지역과 물건에 대해 조사하는 것을 임장이라고 한다. 손품 활동 내가 수년 전 재개발을 처음 시작할 때 이 책을 썼다면 손품보다는 발품을 강조했을 것 같다. 정보를 알리 위해서는 무조건 현장에 나가야 한다고 말이다. 왜냐하면 그 당시에는 인터넷에 정보가 많지 않아서 부동산에 들러야만 현장 정보를 제대로 들을 수 있었기 때문이다. 하지만 요즘은 예전과 시대가 달라졌다. 정보화 시대가 되면서 SNS, 단체 카톡방 등을 통해 정보 교류가 훨씬 빨라졌다. 그렇다 보니 지금은 자리는 안 좋아도 SNS를 잘 활용하는 부동산이 더 영업이 잘되는 모습도 볼 수 있다. 정보화 시대에 손품 활동은 필수이다. 인터넷 검색을 통해 알 수 있는 정보는 미리 조사한 뒤 현장에 가는 것이 좋다..

초기 재개발이란 아직 정비 구역이 지정되지 않은 단계의 투자를 말한다. 사업 단계가 많이 진행된 곳에 투자하는 게 당연히 확률상 안전하고 좋겠지만 그런 곳은 대부분 가격이 너무 비싸다. 그렇기 때문에 소액이라도 재개발이 될 만한 곳을 잘 선별하면 투자 수익률을 높일 수 있다. 1. 모든 투자의 첫 시작은 마인드 초기 투자는 기간이 많이 걸린다. 다만 실거주를 하지 않아도 입주권이 주어지고 진행 단계가 넘어가면서 가격이 상승하므로 중간에 얼마든지 매도가 가능하다는 생각으로 투자한다. 2. 초기 단계일수록 초기 투자금은 적게 초기 단계일수록 반드시 싸게 사야 한다. 초기 단계에 투자금이 많이 묶여선 안 된다. 초기 투자금을 저렴하게 하는 방법은 집주인 물건을 공략하고 도배와 장판 수리를 통해서 전세가를 최대..

실거주 아파트 체크리스트 투자용 아파트 체크리스트 - 출퇴근이 편한 곳 - 자녀 학군 좋은 곳 - 자녀 학교 가까운 곳 - 편의시설 좋은 곳 - 주변 녹지가 많은 곳 - 교통망이 좋은 곳 - 인근에 호재가 있는 곳 - 공급이 적어 수요가 살아 있는 곳 - 투자금이 적제 들아가는 곳 - 과거에도 시세와 같이 오르고 내린 곳 - 현재는 아직 가격이 오르지 않은 곳 - 2년 후에 매도가 가능한 곳 지방 소도시 투자 인구가 적고 자가율이 높다. (수요가 서울만큼 많지 않다.) 투자금이 적게 들고 가성비가 높다. 특정 단지보다 조건이 좋은 곳을 고르자. (주변 아파트 비교 필요) 과거 상승장에서 소외된 곳은 열외. 투자 리스크가 크다는 것을 염두에 둘 것. (매도 시점을 완벽하게 잡은 것 불가능) 내가 들어가 살..

조합은 노후·불량 건축물이 많고 주거 환경이 열악한 지역에 새 아파트를 지어서 조합원과 일반인에게 분양하는 사업을 진행하는 법인 사업체이다. 법인은 이익이 발생하면 법인세를 내야 한다. 즉, 비례율이 높아질수록 이익이 커지기 때문에 조합에서 내야 하는 법인세도 증가한다. 그래서 통상적으로 일반 분양이 끝나고 높은 비례율이 나오는 조합에서는 법인세를 납부하는 대신 사업비를 늘려 비례율을 100%에 수렴시키고자 한다. 사업비를 늘리는 방법에는 어떤 것이 있을까? 조합원들에게 무상으로 제공하는 품목을 늘리거나 좀 더 품질이 좋은 제품을 지급하는 것이다. 예를 들어 100만 원짜리 냉장고 대신 300만 원짜리 냉장고를 지급하거나 예정에 없던 쿡탑이나 스타일러, TV 등을 추가로 제공하는 것이다. 그뿐만 아니라 ..

수익성이 높은 재개발 사업지를 선택하는 요소에는 크게 3가지가 있다. 만약 실거주할 목적으로 재개발에 투자한다면, 본인과 가족이 살고 싶은 지역을 우선순위로 둘 것이므로 매수하려는 지역이 어느 정도 정해진다. 따라서 지역을 선택하는 것은 다소 수월할 것이다. 하지만 투자로 접근한다면 대한민국에 있는 엄청나게 많은 재개발 사업장 중에서 어디부터 어떻게 접근해야 할지 난감해진다. 수익성이 높은 재개발 사업지는 어떻게 선택할 수 있을까? 아파트 시세가 높은 지역을 찾아라! 아파트의 시세가 높다는 것은 사람들이 선호하는 지역이라는 의미이다. 이는 일반 분양가를 웬만큼 높여도 수요가 몰려 완판(완전 판매)이 될 수 있다는 말이 된다. 일반 분양으로 생기는 수입은 조합원에게 돌아간다. 그러므로 수익성이 높은 사업장..

도시 및 주거환경 정비기본계획 및 도시 및 주거환경 정비계획 수립을 시작으로 재개발사업 조합설립추진위원회를 구성하여 재개발사업조합을 설립하고, 사업시행인가를 받아 사업이 시작된다. 이후 분양절차를 거쳐 관리처분계획이 인가되면 철거 및 착공에 들어간다. 공사가 완료되어 준공이 인가되면 이전고시를 하고 조합은 청산절차를 진행하여 재개발사업이 완료된다. 구 분 절차개관 조합 시행의 경우 기본계획 수립 → 정비계획 수립 및 정비구역 지정 → 추진위원회 구성 → 창립총회 → 조합설립 인가 → 시공자 선정 → 사업시행인가 → 분양공고 및 분양신청 → 감리자 선정 → 관리처분인가 → 이주·철거·착공 → 준공검사 신청 → 준공인가 → 이전고시 및 청산 조합 외 시행의 경우 기본계획 수립 → 정비계획 수립 및 정비구역 ..

[도시정비사업 A to Z] 알쏭달쏭? 정비사업 주체 및 용어정리 - 현대건설 매거진H 초보 조합원에게 정비사업과 관련된 다양한 용어와 주체들은 무척 낯설고 헷갈릴 수 있습니다. 각 주체별 역할은 무엇이고 조합 및 조합원과는 어떤 관계에 놓여있는지, 자세히 살펴볼까요? ◼ www.magazineh.com 조합원 분양가 재개발이나 재건축과 같은 정비사업으로 아파트가 새로 지어질 경우 통상 조합원에게 일반 분양가보다 낮은 금액으로 아파트를 먼저 분양한다. 이를 조합원 분양이라 하고, 조합원들에게 책정되는 분양가를 조합원 분양가라 한다. 감정평가금액(감정가) 감정평가금액은 조합원이 가진 부동산의 실질적인 가치로, 지자체에서 정한 두 군데의 감정평가 법인에서 평가한 금액을 산술 평균하여 구한다. 보통 공동 주택..

수익이나 손실을 예측하는 것은 불가능하다. 그렇지만 나는 재개발 투자를 실행하는 시점에 확보할 수 있는 수익의 크기를 숫자로 표현하고 싶었다. 눈에 보이는 명확한 숫자, 더 정확하게 표현하자면 수익금은 투자를 할지 말지 결정하는 데 큰 도움이 되기 때문이다. 그래서 고심 끝에 고안해 낸 개념이 '보상마진'이다. '보상'이라는 단어를 사용한 이유는 재개발 투자는 시간과 사업에 투자하고, 이로부터 발생하는 기간 리스크와 사업 리스크에 대한 보상을 받는 과정이기 때문이다. 보상마진은 비교 대상이 되는 A 아파트와 신축이 될 B 아파트의 시세를 현재 시점에서 비교하여 구할 수 있다. 그러나 B 아파트는 현재 존재하지 않기 때문에 A 아파트를 기준으로 다음의 여섯 가지 항목을 고려하여 계산한다. 여섯 가지 항목은..

철도와 교통의 프리미엄은 일자리가 많은 강남, 서초가 가장 높게 형성되고, 그다음으로 여의도·종로·금천구·마포구로 연결되느냐에 따라 단계별로 형성된다. GTX가 완공되면 출근 시간을 단축하려 비싼 돈 줘가며 안간힘 쓰고 강남이나 서초, 여의도 인근에서 살 필요가 없어진다는 뜻이다. 직장 가까운 것으로 치자면 파주 운정은 광진구, 강동구와 같고, 동탄도 인프라로 따지자면 송파 못지않은데 직장 가는 길까지 가까워지니 감히 송파구와 비슷한 등급이라 하겠다. 의정부, 금정, 동탄, 용인, 고양도 지금과는 다른 가격을 형성하게 될 것이다. A-C 노선 위주로 GTX를 이용할 수 있는 서울 인근 신도시의 아파트 단지에 주목하자. 이 아파트는 부동산 경기가 좋지 않아도 가격이 떨어지지 않은 하방경직성이 있다. 수도권..