재개발 비례율이 100%가 되도록 하는 이유

 

 

 

조합은 노후·불량 건축물이 많고 주거 환경이 열악한 지역에 새 아파트를 지어서 조합원과 일반인에게 분양하는 사업을 진행하는 법인 사업체이다. 법인은 이익이 발생하면 법인세를 내야 한다. 즉, 비례율이 높아질수록 이익이 커지기 때문에 조합에서 내야 하는 법인세도 증가한다. 그래서 통상적으로 일반 분양이 끝나고 높은 비례율이 나오는 조합에서는 법인세를 납부하는 대신 사업비를 늘려 비례율을 100%에 수렴시키고자 한다.

 

사업비를 늘리는 방법에는 어떤 것이 있을까? 조합원들에게 무상으로 제공하는 품목을 늘리거나 좀 더 품질이 좋은 제품을 지급하는 것이다. 예를 들어 100만 원짜리 냉장고 대신 300만 원짜리 냉장고를 지급하거나 예정에 없던 쿡탑이나 스타일러, TV 등을 추가로 제공하는 것이다. 그뿐만 아니라 커뮤니티 시설을 더 다양하고 고급스럽게 만들거나 조경을 아름답게 꾸미는 데 더 큰 비용을 내기도 한다.

 

요즘은 공사비가 조금 더 들더라도 아파트 자체를 고급스럽게 만드는 것이 중요해졌다. 고급 아파트는 그 지역의 대장 아파트가 될 것이다. 지역을 대표하는 대장 아파트는 부동산 상승장에서는 시세 폭발력이 뛰어나며 조정장에서는 시세 방어력이 좋다. 이런 식의 고급화 전략을 통해 법인세를 줄이는 대신 조합원들에게 더 많은 혜택을 제공할 수 있다.

 

물론 비례율이 100% 이하로 예상되는 사업장에서는 굳이 사업비를 늘릴 이유가 없다. 그렇지만 의도적으로 비례율을 100%보다 낮게 만들지는 않는다. 비례율이 100%보다 낮다는 의미는 그만큼 해당 조합에서 사업을 제대로 진행하지 못한 것으로 해석될 수 있기 때문이다. 비례율을 구하는 공식을 풀어서 쓰면 다음과 같다.

 

 

 

 

전체 분양 수입에서 상가에 대한 일반 분양 및 조합원 분양 수입이 차지하는 비중은 아주 작다. 임대 아파트는 공공에 거의 원가로 제공하기 때문에 임대 아파트가 많으면 많을수록 오히려 기회비용이 증가한다. 결국은 일반 분양 세대수를 늘리고 분양가를 높이는 것이 비례율을 늘리는 핵심이다.

 

하지만 무작정 일반 분양가를 높일 수는 없다. 소비자들이 분양을 받지 않으면 미분양으로 남기 때문이다. 그러므로 시장에서 수용할 수 있는 적정선을 찾는 것이 중요하다. 사업비도 무작정 조정할 수 있는 영역이 아니다. 기본적으로 필요한 사업비의 규모는 어느 정도 정해져 있다. 따라서 조합에서는 관리처분걔획인가 단계에서 조합원 분양가와 감정평가금액을 조절하여 비례율을 100%에 가깝게 맞춘다. 조합원 분양가를 낮추면 조합원에게 이익일 것 같지만 비례율이 낮아서 권리가액이 낮아진다. 감정가를 올리면 부동산의 가치가 높아져 조합원이 좋아할 것 같지만 비례율도 낮아지게 된다. 결론적으로 조합원 분양가와 감정가는 조합원들이 가장 민감하게 생각하는 요소지만 서로 역의 관계에 있는 것이다.

 

관리처분계획인가 시점에 나오는 비례율은 예상일 뿐이다. 이 비례율에 적용되는 일반분양가는 2~3년 후를 예상해야 하므로 조합에서는 대게 보수적으로 책정한다. 이후 일반 분양 시점에 부동산 경기가 더 좋아져 일반 분양 금액을 더 높여도 완판이 되어 관리처분계획인가 시점에 책정한 비례율보다 높게 나오면 사업비를 늘리는 방법으로 비례율을 낮추는 것이다.

 

따라서 관리처분계획인가 전후 재개발 물건에 투자하려면 반드시 예산 비례율에 적용된 일반 분양가를 확인해야 한다. 이 금액이 주변 시세보다 턱없이 높다면 앞으로 비례율은 내려갈 확률이 높고, 주변 시세보다 낮다면 비례율이 올라갈 확률이 높다.

 

 

 

[발췌] LOTO 재개발 - 정현석(잘사는흥부) 지음

 

LOTTO 재개발 - YES24