토지 투자에서 경·공매가 더 빛나는 이유

 

 

 

 

 

경·공매를 통해 토지 투자를 하면 일반적인 매매 투자에 비해 이점이 있습니다. 그 이점은 세 가지로 볼 수 있습니다.

 

첫 번째. 과소토지(자투리땅)의 경우 감정가가 비교적 저렴하다.

경·공매에서 감정가를 산출할 때는 기존에 거래되었던 매매 사례를 기준으로 하여감정하는 경우가 대부분이다. 그런데 토지의 경우 아파트나 빌라에 비해 매매 사례가 적고, 더군다나 자투리 땅의 경우는 주변에 비교 대항이 드물다 보니 몇 년 전의 매매 사례를 근거로 물가상승분만 더해 감정가가 정해지는 경우가 많습니다. 그러다 보니 개발호재나 발전으로 인한 가격 상승 내용이 배제되어 있는 경우가 많습니다.

또한 토지 투자에서는 경매보다 공매가 좀 더 유리합니다. 경매는 개인과 개인 간의 금전거래에 의한 이해관계가 충돌하므로 감정을 꼼꼼하게 하는 경향이 있으나 공매의 경우 상단수는 세금 체납으로 그 토지에 대한 권리를 포기하다시피 하며 감정가에 대한 이의신청이 별로 없습니다. 그러다 보니 감정가도 낮은 편입니다.

 

두 번째. 주택에 비해 낙찰 수 온전히 소유하는 데까지 어려움이 덜하다.

아파트 등 주택은 무단으로 점유하는 체납자나 임차인이 있는 경우 내보내기 위해서는 인도명령을 거쳐야 합니다. 공매의 경우에는 명도소송을 진행해야 할 수 있습니다. 그런데 토지의 경우는 점유자가 없는 경우가 대부분입니다. 다만 토지에도 국가경영체 등록을 한 임차인이 있을 수 있으므로 낙찰 전에 해당 산업계에 임대차신고가 되어 있는지 확인할 필요는 있습니다.

 

세 번째. 토지는 주택과 달리 주택임대차보호법(주임법)의 적용을 받지 않아서 권리 분석이 쉽다.

여기서 말하는 토지는 누가 봐도 토지만 있는 전·답·과수원 등이 아니라 구도심 지역의 과소토지를 뜻합니다. 토지를 보는 주요 포인트는 이해관계인이 있는가, 인허가에 영향을 미치는가, 인접한 땅에 국유지가 존재하는가, 경계침범의 땅인가, 합필이 가능한 땅인가, 재개발 재건축에 포함이 되는 땅인가, 골목길 진입로인가 등입니다.

 

합필
여러개의 필지로 나누어진 토지를 전부 합하는 것을 가리키는 단어. 분필(分筆)의 반대 개념이다.

 

 

 

 

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