[부동산] 2021년 수도권 부동산 투자전략

투자전략 1 : 주택 수를 구조 조정하라

수도권 주택시장 상승장 후반기에 마지막 불꽃(상승 랠리 또는 호황기)이 언제까지 계속될지는 어느 누구도 알 수  없다. 다만 분명한 사실은 산이 높으면 골이 깊다는 것이다.

코로나19 팬데믹이 촉발시킨 역대급 유동성 장세에다 30년 만에 전세계약 기간이 2년에서 4년(2+2년)으로 바뀌면서 전셋값이 급등했다. 강남3구 전세가율(매매가 대비 전셋값 비율)도 60~70%로 치솟아 전세레버리지 투자(갭 투자)를 부추기고 있다.

2021년 이후 주택 수를 늘리는 것은 문제인 정부의 부동산 정책에 대응하는 것이 아니라 대항하는 것이다. 바람직하지 않다. 주택 수를 줄이고 서울권 또는 동남권 아파트로 포트폴리오를 재편해야 한다. 참고로 전국 동시다발로 전셋값이 급등할 2021년에 전셋값이 매매가를 밀어 올릴(전세가율이 높아) 지방 대도시는 모두 조정대상지역으로 지정될 가능성이 매우 높다.

부동산 가치투자자라면 지방 비규제지역에 주택 수를 늘려 단타 투자를 해서는 안 된다. 이를 위해서 늦어도 2021년까지는 하락장이 오기 전 팔아야 하는 아파트(언제 올지 알 수 없지만 어깨에 판다는 생각으로)와 하락장이 와도 장기보유할 아파트로 구분해 포트폴리오를 재구성해야 한다.

2018년 이전 선제 투자한 다주택자라면 하락장이 오기 전까지 주택 수를 구조 조정해 최소한 2주택을 유지하는 것을 추천한다. 자금이 있다면 비규제지역 준신축에 전세레버리지투자를 하거나 재개발구역 소액투자를 추천한다. 또는 1정비사업 주택(관리처분인가 전) + 대채주택(사업시행인가 후 공사 중 거주할 대체주택을 추가 매수)도 좋다.

수도권 주택시장에 2019년 이후 진입한 후발 투자자라면 점차 부채를 줄여가되 여력이 된다면 일시적 2주택을 유지하는 것을 추천한다. 또 하락장이 오기 전까지 상급지로 갈아타기를 추천한다. 자금 여력이 된다면 계약갱신청구권을 행사한 전세 낀 매물을 매수하고 전세 만기 시 입주해 양도세 비과세 요건을 갖춰 입주물로 매도하는 것을 추천한다.

세대 분리를 못 한다면 수도권 규제지역에서 1세대 3주택 이상을 보유하는 것은 바람직하지 않다. 종부세 부담이 되지 않더라도 늦어도 2023년까지 3주택 이하로 줄이는 게 바람직하다.

 

 

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투자전략2 : 대단지 중대형으로 갈아타라

하락장이 오기 전 실거주용으로는 서울권 규제지역 도심에 위치한 대단지 중대형이 가장 안전한 투자처다. 물론 신축이 좋지만 2005년 이후 입주한 대단지 준신출 또는 구축도 추천한다.

자금이 부족한 30~40대라면 대단지 재건출 또는 리모델링 몸테크도 추천한다. 연내 조합설립인가 신청이 가능하고 인근 신축이 최소한 12억 원이 넘는 서울권을 추천한다. 이번 상승장이 끝나기 전 전용면전 84타입 기준으로 15억 원이 넘는다면 용적률 200% 안팎은 재건축 또는 리모델링 투가가치가 있다고 본다. 재건축 대상이라면 지은 지 28년 전후가 상승장 후반기에 진입하기 좋다. 리모델링 단지는 지은 지 20년 이상 된 1천 가구 안팎 단지를 매수해야 할 것이다. 재건축이든 리모델링이든 84타입이 가장 환금성 높고 안전한 투자처다.

실거주용 아파트에서 입지가치로는 여전히 직주근접성(+전철망 역세권)이 가장 중요하다. 다음으로 리테일(소매점) 접근성, 즉 슬세권이 갈수록 중요해지고 있다. 반경 500m 이내, 걸어서 10분 거리에 마트, 쇼핑몰, 식당, 영화관, 도서관, 은행, 병원, 공원(산책로) 등을 갖춘 단지의 주거 선호는 갈수록 높아질 것이다.

단지가치로 커뮤니티 시설을 기본적으로 갖춘 2010년대 이후 입주한 대단지가 좋다. 단지 내 평형 구성은 84타입 비중이 50% 이상이거나 85㎡ 초과로만 구성된 중대형 단지들이 코로나19 팬데믹 이후 선호도가 높아질 것이다.

 

투자전략3 : 최대 수익은 4년 이상 보유해야 나온다

주변 투자자들을 보더라도 1~2년 보유하고 자주 사고판 경우 자본소득이 크게 증가하지 않았다. 반면 자본소득이 크게 증가한 사람은 대부분 4년 이상 보유하고 갈아탄 경우가 많다.

나는 항상 부동산 가치투자를 위해 4년 이상 장기보유를 추천해왔다. 2년 보유시점에 중간 평가를 하고 명백하게 잘못 매수한 것이 아니라면 계속 보유를 추천했다. 내가 산 아파트보다 다른 사람이 산 아파트가 더 많이 올랐다는 이유로 갈아타서는 안 된다.

부동산 가치투자자라면 조바심은 버리고 인내심을 가져야 한다. 존버하는 힘을 티워야 한다. 최소한 4년은 보유하고 매도해야 최대 수익이 날 수 있다는 믿음을 가져야 한다. 내가 산 아파트가 시장에서 제대로 평가를 받으려면 4년은 필요하다. 내재가치가 시세로 바뀌는데 필요한 시간이다.

30~40대 기혼 직장인 실수요가 늘어난다면 내재가치가 높다는 것이며 펀더멘털(기초체력)이 강하다는 것을 의미한다. 이런 아파트는 4년 이상 장기보유해야 한다. 같은 단지 또는 같은 생활권에서 실수요자들이 소형에서 중대형으로 갈아타는 교체수요가 늘어난다면 역시 장기보유해야 한다.

 

 

[발췌] 서울 아파트 마지막 폭등장에 올라타라 - 오윤섭 지음