초기 재개발 투자 원칙 15가지

 

 

 

초기 재개발이란 아직 정비 구역이 지정되지 않은 단계의 투자를 말한다. 사업 단계가 많이 진행된 곳에 투자하는 게 당연히 확률상 안전하고 좋겠지만 그런 곳은 대부분 가격이 너무 비싸다. 그렇기 때문에 소액이라도 재개발이 될 만한 곳을 잘 선별하면 투자 수익률을 높일 수 있다.

 

1. 모든 투자의 첫 시작은 마인드

초기 투자는 기간이 많이 걸린다. 다만 실거주를 하지 않아도 입주권이 주어지고 진행 단계가 넘어가면서 가격이 상승하므로 중간에 얼마든지 매도가 가능하다는 생각으로 투자한다.

 

2. 초기 단계일수록 초기 투자금은 적게

초기 단계일수록 반드시 싸게 사야 한다. 초기 단계에 투자금이 많이 묶여선 안 된다. 초기 투자금을 저렴하게 하는 방법은 집주인 물건을 공략하고 도배와 장판 수리를 통해서 전세가를 최대한 높게 받는 것이다.

 

3. 재개발에서 노후화는 기본

노후화된 동네를 찾는 것이 필수다. 애플리케이션을 활용을 하지만 현장과 다른 경우가 많아 임장을 통해 직접 확인하는 것이 가장 좋다.

재개발에서 가장 하지 말아야 할 투자는 신축과 구축의 비율이 1:1인데(노후도가 안 맞는데) 구축을 사는 것이다. 노후화가 안 된 동네는 재개발이 안 된다. 그런 곳에 있는 구축을 산다면 관리하기만 어려고 재개발은 안 된다.

 

 

 

4. 아파트 가격이 비싼 곳 옆에 있는 노후된 곳을 공략

재개발의 초기 단계일수록 입지 선정이 매우 중요하다. 부동산이 상승장일 때는 상승장이 영원할 것 같지만 부동산 하락장은 반드시 온다. 하락기가 오면 전체적으로 다 하락하지만, 경험상 입지가 좋은 곳은 그나마 방어가 된다.

 

5. 재개발 추진하는 세력이 있는 곳

최소 사전타당서 검토조사를 시작한 지역에 들어간다. 요즘에는 정보가 빨라서 블로그 및 단톡방에서 초기 재개발 정보를 쉽게 찾아볼 수 있다. 이런 준비 세력이 있다면 그들에게 구역 지정을 위한 예상 면적 및 세대수를 물어보면 좋다.

동네 화가가 등장해서 구역을 마음대로 그려놓고 재개발이 될 것처럼 띄우기도 한다. 구역에 대한 그림만 있고 막상 추진하는 세력이 없는 곳은 언제 추진 세력이 생길지 미지수이므로 '그런 곳도 있구나.' 정도로만 관심을 두고 투자해선 안 된다.

 

6. 동네 주민수 대비 총세대수를 확인

사전타당성 검토조사를 하지 않는 지역이라면 동네 주민수가 몇인지 알기 쉽지 않다. 하지만 보통 추진하는 세력이 있다면 이 정도 정보는 알고 있다. 예상 총세대수 대비 주민수가 적다는 것은 나중에 일반분양을 그만큼 많이 받을 수 있다는 것이므로 이 비율 차이가 클수록 좋다. 가경 동네 주민수가 400명이고, 예상 총세대수가 1,200명이면 3배이므로 좋은 것이다.

땅의 용도와 면적 등을 바탕으로 지난 아파트가 지어진 사례를 대비해 총세대수를 대략 예상할 수 있다. 다만 어느 정도 참고용일 뿐이며 맹신해서는 안 된다. 보통 추진하는 세력들은 총세대수를 가능한 한 최대치로 잡아서 말하기 때문이다. 대략 1.5배 이상이 좋다.(예를 들어 조합원이 500명인데 예상 총세대수가 750세대 미만일 경우)

 

7. 내가 사는 부동산의 위치 주변에 어떤 물건이 있는지 함께 확인

내가 사려는 부동산 주변에 신축 건물, 상가, 전통시장, 교회가 섞여 있으면 나중에 구역을 설정할 때 라인에 따라 같이 제외하고 재설정될 수도 있다. 따라서 내가 사려는 부동산의 위치만 볼 게 아니라 그 주변이 어떤 상황인지를 같이 봐야 한다.

 

8. 지적편집도로 도로 상황을 체크

재개발된다는 입소문이 퍼지면 신축 빌라 업자들이 신축 쪼개기를 하려고 달려든다. 이런 곳에 신축 분양을 해야 놓은 가격에 분양할 수 있기 때문이다. 신축이 많이 들어오면 노후도가 깨져서 재개발이 어렵게 되기 때문에 주의해야 한다.

보통 도로가 넓고 예쁘면 신축 허가가 잘 나온다. 사선이나 좁은 도로라면 허가가 나기 까다롭기 때문에 신축을 지을 수 없는 땅이 많은지도 체크하면 좋다.

 

9. 주민들의 의지가 활발한 곳

재개발도 결국 사람이 하는 것이기에 아무리 요건이 맞아도 주민들의 의지가 없으면 진행이 안 된다. 소통도 없으면서 고집불통인 지역은 피해야 한다. 주민들의 단합이 잘 되는 곳은 보통 리더가 리더십이 있고 훌륭하다.

 

10. 관심 있는 동네의 특징을 파악해 가장 좋은 입지를 선점

서울의 초기 재개발 지역에 투자하기로 정했다고 해도 사람마다 관심 있는 지역이 다를 것이다. 가능한 한 서울의 25개 구를 일일이 다 조사하면 좋다. 

 

 

 

11. 공동주택가격이 몰려 있는 구간보다 한 단계 높은 것을 선택

여기저기 비교해보고 관심 가는 구역이 생겼다면, 이때는 현장 부동산 몇 군데에 전화해서 공동주택가격이 주로 얼마에 분포되어 있는지를 체크한다. 현지 부동산은 해당 동네를 자주 거래하다 보면 무의식적으로라도 공동주택가격을 보게 된다.

사업시행 인가 때 정확한 감정평가액을 통보받기에 그전까지는 평가금액을 정확히 알 수 없으므로 대략적으로 공동주택가격으로 예상한다. 물론 공통주택가격이 감정평가액이랑 무조건 비례해서 나오는 건 아니지만 대략적으로 비슷하게 나올 가능성이 높다.

나중에 감정평가액 순서대로 원하는 평형을 선택할 수 있기 때문에 몰려 있는 구간보다 살짝 높은 걸 사는 게 좋다. 가령 동네의 공동주택 가격이 4,000만 원 ~ 6,000만 원에 몰려 있다면 그보다 살짝 높은 7,000만 원짜리를 눈여겨보면 좋다.

 

12. 사업이 무산되어도 잘 팔린 물건 매수

초기 단계일수록 변수가 많기 때문에 일단 관리가 편한 물건이어야 한다. 투자금이 적게 들어간다는 이유로 반지하 빌라나 오래된 빌라를 매입하는 경우가 있다. 사업 진행이 잘된다면 다행이지만 무산된다면 이런 매물은 매도가 매우 어렵다. 그래서 초기 단계에서는 연식이 20년 이내인 매물이 좋다. 초기 단계에 투자 리스크를 줄이는 핵심은 구역이 해제되더라도 그 자체로 팔릴 물건을 골라야 한다. 시장 분위기가 안 좋아질 때도 대비해야 하기 때문이다.

 

13. 투자 유형 중 비중이 가장 큰 빌라를 공략

재개발 투자 유형은 빌라·단독주택·무허가주택·상가·도로 등이 있는데, 그중 빌라가 가장 유리하다. 아파트 입주권이 보장되면서도 적은 투자금으로 오래 끌고 갈 수 있어서 초기 단계에 가장 알맞다.

 

 

 

14. 전용면적이 가능한 한 큰 매물을 매수

초기 투자금을 적게 가져가라는 말이 무조건 작은 원룸을 사라는 것은 아니다. 예를 들어 원룸의 매매가 3억 원, 전체가 1억 5,000만 원이라면 초기 투자금은 1억 5,000만 원이 필요하다. 투룸의 매매가가 4억 원, 전세가 2억 5,000만 원이라면 초기 투자금은 원룸과 똑같이 1억 5,000만 원이 들어간다. 그러므로 매매가와 주변 전세 시세를 대비해보고 이왕이면 투룸이나 쓰리룸 같이 전용면적이 큰 매물을 사는 것이 좋다.

원룸은 고시텔이나 오피스텔과 수요 경쟁이 있기 때문에 자칫 재개발이 해제되더라도 매매가 쉽지 않다. 반면에 전용면적이 큰 매물(전용 12평 이상, 방 2개 이상)은 3~4인 가족이 거주할 수 있기 때문에 실수요자가 존재한다. 자칫 재개발이 해제되더라도 적정선의 가격이라면 매매가 가능하므로 전용면적이 큰 빌라를 매수하는 게 좋다.

 

15. 꼭 현장에 가서 그 지역 부동산에 방문하자

손품을 팔아 본인 자금에 맞는 지역을 2~3개 추려내면 꼭 현장에 직접 가보는 것을 추천한다. 부동산에 방문해보면 동네 분위기를 대략 짐작할 수 있다. 또한 가격이 좋은 매물은 보통 인터네보다는 현장에 있는 경우가 많다.

막상 현장을 나가보면 생각보다 분위기가 다른 경우가 상당하다. 현장에 나가보았는데 뭔가 안 끌리는 곳도 있다. 그런 곳에 투자하면 뭔가 내내 찝찝할 것이다. 그러므로 임장은 선택이 아닌 필수이다.

 

 

 

 

 

 

[발췌] 재개발 투자의 정석 - 서쪽도사(우은제)

재개발 투자의 정석 - YES24